Партнеры

Услуги детективов.
Налоговые споры.

ПРОДУКТ "МАЛЫЙ БИЗНЕС"
Привлекательное предложение по юридическому обслуживанию ИП, а также компаний, относящихся к малому бизнесу.



Cоставление договора купли-продажи квартиры

Как показывает практика, на сегодняшний день самой распространенной сделкой с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации, является договор купли-продажи квартиры. Это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать квартиру в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять квартиру и уплатить за нее определённую денежную сумму (цену). Договор является генеральной договорной конструкцией (пункт 1 главы 30 ГК РФ). Договор купли-продажи квартиры является двусторонним, может быть исключительно консенсуальным.

Договор купли-продажи квартиры должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора купли-продажи квартиры влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Договор купли-продажи квартиры (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

Если форма договора купли-продажи квартиры не соблюдена, то договор признается недействительным согласно статье 550 ГК, а переход к покупателю права собственности согласно статье 551 ГК происходит только после государственной регистрации.

Требования для правильного составления договора купли-продажи квартиры:

1. Договор купли-продажи квартиры всегда должен начинаться с вступления. Вступление содержит:

 

  • Наименование договора и его номер;
  • Место и дату заключения договора;
  • Информация об участниках заключаемого договора (действительные полные паспортные данные);
  • Если среди участников сделки есть юридические лица (например, агентство недвижимости), то необходимо указывать их полное наименование
  • Фамилия, Имя и Отчество людей, которые действую от имени сторон;
  • Определение роли перечисленных участников договора купли-продажи квартиры: Покупатель, Продавец, Заказчик и т.п.

 

2. Основная часть договора купли-продажи квартиры. В основной части договора купли-продажи квартиры обычно содержатся основные ключевые разделы, излагающие условия сделки:

 

  • Предмет договора;
  • Дата заключения Договора купли-продажи квартиры и срок его действия;
  • Порядок расчетов, а также условия и размер платежей;
  • Взаимные права и обязанности сторон договора купли продажи недвижимости, а также их ответственность.

 

Каждый договор должен содержать условия, которые должны быть обязательно включены в текст договора. Договор купли-продажи квартиры содержит такие обязательные пункты как предмет договора, подробно описывающий объект недвижимости, и цену продаваемого объекта недвижимости согласно ст. 554 и ст. 555 ГК РФ. При отсутствии хотя бы одного из пунктов в договоре о купле-продаже квартиры, сделка считается не заключенной согласно п.1 ст. 432 ГК РФ.

 

Необходимые сведения

Также необходимо помнить о том, что любой договор купли-продажи квартиры должен содержать следующие сведения:

- Подробное описание предмета договора купли-продажи квартиры: точный его адрес, количество комнат, метраж, этаж и т.п.

- Форма приобретения недвижимости: долями или целиком;

- Лица, которые могут проживать либо отсутствие таковых на отчуждаемой недвижимости;

- Документы, которые подтверждают владение продавцом данной недвижимостью;

- Срок, указывающий освобождение продавцом помещения, и обозначение даты выезда;

- Реальная стоимость недвижимости.

Иногда, для экономии средств на госпошлине нотариусу, которая берется в виде фиксированного процента от суммы сделки, а также, чтобы не платить подоходный налог с суммы, которая превышает 1 млн. рублей, в документах указывается не подлинная стоимость объекта, а нормативная (балансовая). Стоимость недвижимости, которая рассчитывается Инвентаризационным Бюро значительно ниже реальной стоимости объекта. Но при этом продавец рискует получить от недобросовестного покупателя стоимость, указанную в договоре, а не реальную рыночную. Доказать в таком случае продавцу то, что квартира на самом деле продавалась по более высокой цене, расторгнуть договор и вернуть себе недвижимость будет в данном случае очень сложно. Также вероятен и риск покупателя, при покупке квартиры по нормативной стоимости. В случае действий продавца, направленных на расторжение договора купли-продажи квартиры, покупатель может столкнуться с проблемой возврата уплаченных денег, которые превышали сумму, указанную в договоре, если нет на то подтверждающих документов. При неотражении в договоре купли-продажи квартиры действительной суммы сделки покупатель теряет статус добросовестного приобретателя, права которого в спорных случаях может защитить закон.

Также очень важны в договоре купли-продажи квартиры сведения, гарантирующие продавцом отсутствие прав третьих лиц на данный объект недвижимости. Не должно быть жильцов, которые выписаны временно, например, в связи с загранкомандировкой, службой в армии, обучением или отбыванием заключения. Согласно действующему законодательству такие граждане имеют право проживания по прежнему месту жительства.

Одной из важных особенностей является  необходимость учитывать «юридическую чистоту сделки» –  договора купли-продажи квартиры. Что предполагает то, что продавец при купле-продаже квартиры обязан передать право собственности на недвижимость, т.е. недвижимость должна быть свободна от любых прав и притязаний третьих лиц. Исключением в данном случае является согласие покупателя принять имущество с обременениями. А также, необходимо учитывать то, что данное недвижимое имущество не должно быть в залоге, находиться под арестом и т.п.

Для того чтобы избежать ситуаций крайне невыгодных для Вас, нужно  договор купли-продажи квартиры составить грамотно, учесть все Ваши пожелания и обязательно законодательно отразить возможные условия в договоре, в которых всецело будут очерчены Ваши интересы и требования так, чтобы преследуемая цель была достигнута .

 

Контактный телефон: +7 (926) 401-09-23






Полезное

08.04.2015г.

Удовлетворен встречный иск о сохранении права пользования за бывшим членом семьи собственника жилого помещения.

06.04.2015г.

При участии представителя Васильевой И.А. Симоновским районным судом города Москвы было принято Решение об удовлетворении исковых требований о взыскании денежных средств к КПК "Гарантия Успеха".

17.02.2015г. Внесены изменения в Кодекс об административных правонарушениях